법원경매9 부동산 경매 초보자가 처음 선택하기 좋은 경매 물건의 조건 경매를 공부하다 보면 이런 고민이 생깁니다.처음에는 어떤 물건부터 시작해야 할까.경매 물건은 많지만초보자에게 모든 물건이 같은 난이도는 아닙니다.이번 글에서는 경매 초보자가처음 선택하기에 비교적 안정적인물건의 조건을 정리합니다. 1. 주거용 부동산부터 봅니다초보자는 상가나 토지보다주거용 부동산이 낫습니다.아파트빌라오피스텔이런 물건은시세 파악이 비교적 쉽고, 수요가 명확합니다.특히, 아파트는권리 구조와 관리 방식이 단순한 편입니다. 2. 권리 관계가 단순한 물건을 고릅니다등기부등본을 봤을 때말소기준권리 이후복잡한 권리가 없는 물건이 좋습니다.대항력 있는 임차인이 없고점유 관계가 명확한 물건이런 구조는 낙찰 이후 절차가 예측 가능합니다. 초보자는 해석이 필요한 물건보다판단이 쉬운 물건을 선택해야 합니다. 3.. 2025. 12. 18. 부동산경매를 시작하기 전에 반드시 정리해야 할 기준 경매를 처음 배우는 사람들은 대개 방법부터 찾습니다.어떻게 보면 되는지, 어디서 물건을 찾는지얼마를 써야 하는지, 하지만 실제로는경매를 시작하기 전에기준부터 정리되지 않으면과정 내내 흔들리게 됩니다.이번 글에서는경매를 시작하기 전에반드시 스스로에게 정리해야 할 기준을 다룹니다. 1. 투자 목적부터 분명해야 합니다 경매는 실거주인지임대인지단기 매도인지에 따라물건 선택 기준이 완전히 달라집니다. 실거주라면, 입지와 생활 환경이 중요합니다.임대라면, 수익률과 공실 위험을 봐야 합니다.매도 목적이라면, 환금성과 시세 흐름이 핵심입니다.목적이 정리되지 않으면, 좋은 물건인지 아닌지조차판단할 수 없습니다. 2. 감당 가능한 범위를 먼저 정합니다 경매는숫자로만 보면 쉬워 보이지만현실에서는 심리 싸움입니다.자금 여유대.. 2025. 12. 17. 부동산 경매 초보자가 가장 많이 하는 실수들 경매를 공부하다 보면어느 순간 이런 생각이 듭니다.이제 조금 알 것 같다.한 번쯤은 해볼 수 있을 것 같다.하지만 경매에서 손해를 보는 이유는대부분 몰라서가 아니라, 알고도 놓치는 실수 때문입니다.이번 글에서는 경매 초보자가 가장 많이 반복하는 실수들을 정리합니다. 1. 싸게 사는 데만 집중합니다 경매 초보자는 낙찰가를 낮추는 데만 신경 씁니다.하지만 싸게 사는 것과잘 사는 것은 다릅니다. 환금성이 떨어지는 물건명도가 어려운 물건수리비가 과도하게 드는 물건이런 물건은아무리 싸게 사도결국 부담이 됩니다.경매는 가격보다 구조를 먼저 봐야 합니다. 2. 권리분석을 대충 넘깁니다등기부등본이 복잡해 보이면괜히 겁이 나서 대충 정리해버리는 경우가 많습니다.하지만권리분석은 경매의 뼈대입니다. 한 줄을 놓치면수천만 원.. 2025. 12. 17. 낙찰 이후 실제로 겪게 되는 과정 경매 초보자들이 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다.낙찰을 받으면 모든 것이 끝난다고 생각하는 것입니다.하지만 실제로는낙찰 이후부터가 진짜 시작입니다. 이번 글에서는낙찰 후 실제로 겪게 되는 과정을시간 순서대로 정리합니다. 1. 매각허가 결정까지 기다립니다낙찰을 받으면 즉시 소유자가 되는 것은 아닙니다.보통 입찰일로부터 약 1주에서 2주 후매각허가 결정이 내려집니다.이 기간 동안법원이 입찰 절차에 문제가 없는지 확인합니다.특별한 사유가 없다면낙찰은 그대로 확정됩니다. 2. 잔금 납부 기한을 확인합니다매각허가 결정이 나면법원에서 정한 기한 내에잔금을 납부해야 합니다.일반적으로 허가 결정일로부터 약 30일 이내입니다.이 기한을 넘기면 보증금은 몰수됩니다. 자금 계획은 입찰 전에 이미 준비되어 있어야 합니다... 2025. 12. 17. 감정가에 속지 않는 입찰가 계산법 경매를 처음 접하면가장 먼저 눈에 들어오는 숫자가 있습니다.바로 감정가입니다.감정가는이 집의 가치처럼 보이지만입찰가의 기준이 되어서는 안 되는 숫자입니다.이번 글에서는경매 초보자가 반드시 이해해야 할입찰가 계산의 기본 원칙을 정리합니다. 1. 감정가는 ‘출발선’일 뿐입니다감정가는 법원이 정한 참고 가격입니다.시장 가격과 같을 수도 있고전혀 다를 수도 있습니다.감정가가 높다고좋은 물건이 되는 것도 아니고감정가가 낮다고싸게 살 수 있는 것도 아닙니다. 경매에서 중요한 것은감정가가 아니라현재 시장에서 얼마에 팔 수 있는가입니다. 2. 먼저 시세를 기준으로 잡습니다입찰가 계산의 시작은감정가가 아니라 시세입니다.같은 단지같은 평형비슷한 층수최근 실거래가를 기준으로보수적으로 가격을 잡습니다.호가가 아니라실제 거래된.. 2025. 12. 16. 부동산 경매 초보자가 반드시 알아야 할 핵심 경매 용어 정리 1 경매가 어렵게 느껴지는 가장 큰 이유는절차가 아니라 용어입니다.말이 이해되지 않으면아무리 설명을 들어도 머리에 남지 않습니다.이번 글에서는경매 초보자가 실제로 경매를 보며가장 자주 마주치는 용어들만 정리합니다.모두 외울 필요는 없습니다.읽다 보면 자연스럽게 연결됩니다. 1. 경매와 공매경매는 법원이 진행하는 부동산 처분 절차입니다.채권을 회수하기 위해법원이 강제로 부동산을 매각합니다. 공매는 국가나 공공기관이 진행하는 매각입니다. 이번 글에서 다루는 것은법원 경매입니다. 2. 감정가감정가는 법원이 지정한 감정평가사가산정한 참고 가격입니다.시장 가격과는 다를 수 있습니다.입찰의 기준이 아니라 출발선에 가깝습니다. 3. 최저매각가격최저매각가격은 이번 회차 경매에서입찰이 가능한 최소 금액입니다.유찰되면.. 2025. 12. 16. 현장에서 반드시 확인해야 할 최소 체크 포인트 경매 공부를 하다 보면서류만 잘 보면 될 것 같다는 생각이 들기 쉽습니다.하지만 경매는서류로 시작해 현장에서 완성되는 투자입니다.등기부등본과 매각물건명세서가 아무리 깨끗해 보여도현장 확인 없이 입찰하는 것은지도를 보지 않고 길을 나서는 것과 다르지 않습니다.이번 글에서는경매 초보자가 반드시 현장에서 확인해야 할 최소한의 포인트만 정리합니다.모든 것을 보려 하지 않아도 됩니다.이 몇 가지만 놓치지 않아도 큰 실수는 피할 수 있습니다. 1. 실제 점유 상태부터 확인합니다현장에 가면 가장 먼저 봐야 할 것은집의 상태가 아니라 누가 사용하고 있는지입니다.현재 점유자가소유자인지임차인인지아니면 제3자인지에 따라낙찰 이후 과정이 완전히 달라집니다.현관문에 부착된 관리비 고지서우편물 수취인 이름인터폰 명패이런 작은 단.. 2025. 12. 16. 경매 절차, 처음부터 끝까지 한 번에 이해하기 경매가 어렵게 느껴지는 가장 큰 이유는전체 흐름이 보이지 않기 때문이다.어디서 시작해서, 어디서 끝나는지 알 수 없으면중간에 나오는 용어와 절차는 모두 부담으로 느껴진다.그래서 경매를 이해할 때 가장 먼저 필요한 것은개별 지식이 아니라 전체 구조다. 경매는 이렇게 시작된다모든 경매는 공통된 출발점이 있다.채무자가 대출이나 채무를 제때 갚지 못하는 상황이다.채권자는 법원에 강제집행을 신청하고,법원은 해당 부동산을 매각해채무를 정산하는 절차를 진행한다.이때부터 해당 부동산은일반 매매가 아닌 법원 경매 물건이 된다. 경매 물건은 어디에서 확인할까법원 경매 물건은누구나 확인할 수 있도록 공개된다.법원 경매 정보 사이트대법원 경매 정보 시스템민간 경매 정보 사이트이곳에서물건의 위치, 감정가, 매각기일, 권리관계 .. 2025. 12. 15. 경매, 아무것도 몰라도 시작해도 되는 이유 부동산 경매에 관심을 갖는 순간, 대부분 비슷한 생각을 한다.“이건 너무 어렵지 않을까.”등기부등본, 권리분석, 명도 같은 단어부터 부담스럽기 때문이다.하지만 사실에 근거해 보면, 경매는 처음부터 모든 것을 알고 시작해야 하는 분야는 아니다.경매는 감각이나 요령의 영역이 아니라, 절차를 이해하는 영역이기 때문이다. 경매가 유독 어렵게 느껴지는 이유경매는 법원을 통해 진행된다.그래서 법률 용어와 각종 서류가 등장한다.이 과정이 경매를 전문가의 영역처럼 보이게 만든다.그러나 경매 절차는 법으로 명확히 정해져 있다.물건이 경매로 나오는 이유, 입찰과 낙찰의 방식, 대금 납부와 소유권 이전까지 모두 규칙 안에서 진행된다.정보는 공개되어 있고, 누구나 같은 조건으로 참여할 수 있다.경매가 어려워 보이는 이유는 구.. 2025. 12. 15. 이전 1 다음
