부동산 경매 초보자가 반드시 알아야 할 핵심 경매 용어 정리 1

경매가 어렵게 느껴지는 가장 큰 이유는

절차가 아니라 용어입니다.

말이 이해되지 않으면
아무리 설명을 들어도 머리에 남지 않습니다.

이번 글에서는
경매 초보자가 실제로 경매를 보며
가장 자주 마주치는 용어들만 정리합니다.

모두 외울 필요는 없습니다.
읽다 보면 자연스럽게 연결됩니다.

 

 

1. 경매와 공매

경매는 법원이 진행하는 부동산 처분 절차입니다.

채권을 회수하기 위해
법원이 강제로 부동산을 매각합니다.

 

공매는 국가나 공공기관이 진행하는 매각입니다.

 

이번 글에서 다루는 것은
법원 경매입니다.

 

2. 감정가

감정가는 법원이 지정한 감정평가사가
산정한 참고 가격입니다.

시장 가격과는 다를 수 있습니다.

입찰의 기준이 아니라 출발선에 가깝습니다.

 

 

3. 최저매각가격

최저매각가격은 이번 회차 경매에서
입찰이 가능한 최소 금액입니다.

유찰되면 다음 회차에서 이 금액은 낮아집니다.

초보자는 최저가가 싸다고
좋은 물건이라고 착각하기 쉽습니다.

 

4. 유찰

입찰자가 없거나 기준을 충족하지 못하면
경매는 성립되지 않습니다.

이를 유찰이라고 합니다.

유찰될수록 최저매각가격은 내려갑니다.

하지만 경쟁이 줄어든다는 뜻은 아닙니다.

 

5. 말소기준권리

말소기준권리는
경매에서 권리 분석의 기준점입니다.

이 권리보다 뒤에 설정된 권리는
낙찰과 동시에 소멸됩니다.

앞에 있는 권리는 그대로 인수될 수 있습니다.

경매에서 가장 중요한 기준선입니다.

 

6. 대항력

대항력은 임차인이 새 소유자에게도
권리를 주장할 수 있는 힘입니다.

 

대항력이 있는 임차인이 있으면
보증금을 인수할 수도 있습니다.

그래서 임차인 분석은 항상 신중해야 합니다.

 

7. 배당요구

배당요구는 권리자가
경매 대금에서 돈을 나눠달라고
법원에 신청하는 절차입니다.

배당요구 여부에 따라 권리가 소멸되는지
인수되는지가 달라질 수 있습니다.

 

8. 매각물건명세서

매각물건명세서는
법원이 정리한 물건 설명서입니다.

점유 상태
임차인 정보
권리 관계 요약

하지만 모든 것을 보장해 주지는 않습니다.

참고 자료일 뿐 최종 판단은 스스로 해야 합니다.

 

9. 매각기일

매각기일은 입찰이 진행되는 날입니다.

법원에 직접 가서 입찰서를 제출합니다.

이날에 낙찰자가 정해집니다.

 

10. 낙찰과 매각허가결정

가장 높은 가격을 쓴 사람이
낙찰자입니다.

하지만 즉시 소유자가 되지는 않습니다.

법원이 매각허가결정을 내려야
낙찰이 확정됩니다.

 

11. 인도명령

점유자가 퇴거하지 않을 때 법원에 신청하는 절차입니다.

소송보다 간단하고 빠릅니다.

명도를 위한 대표적인 법적 수단입니다.

 

마무리 정리합니다

경매는 어려운 투자라서가 아니라
낯선 용어 때문에 어렵게 느껴집니다.

용어가 정리되면 경매 글이 읽히고
물건 설명이 보이기 시작합니다.

이번 글을 필요할 때마다
다시 펼쳐보는 기준점으로 삼아도 좋습니다.

 

경매는
아는 만큼 보이는 시장입니다.