등기부등본, 이것만 봐도 위험한 경매는 피할 수 있다

경매를 처음 접하는 사람에게
가장 큰 장벽은 등기부등본이다.
용어가 낯설고, 글자가 많고, 한 줄만 잘못 이해해도 큰일 날 것처럼 느껴진다.

그래서 많은 초보자들이
등기부등본을 제대로 보기도 전에 포기한다.
하지만 등기부등본은 생각보다 단순한 문서다.
전부를 읽을 필요도 없다.

 

등기부등본은 무엇을 보여주는 문서일까

 

등기부등본은
해당 부동산의 권리 관계를 기록한 공식 문서다.

누가 소유자인지
어떤 빚이 얽혀 있는지
누가 어떤 권리를 주장하고 있는지
이 모든 내용이 정리되어 있다.

경매에서는 이 문서 하나로
그 물건이 안전한지, 위험한지를 가늠하게 된다.

 

등기부등본의 기본 구조

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉜다.

• 표제부
• 갑구
• 을구

이 구조만 이해해도
등기부등본이 덜 두렵게 보인다.

 

표제부, 물건의 정체를 확인하는 곳

 

표제부에는
해당 부동산의 기본 정보가 적혀 있다.

• 주소
• 건물 종류
• 면적

경매 초보자는
이 정보가 실제 현장과 일치하는지만 확인하면 된다.
표제부 자체가 위험 요소가 되는 경우는 드물다.

 

갑구, 소유권과 관련된 기록

갑구에는
소유권에 관한 내용이 기록된다.

• 현재 소유자
• 압류
• 가압류
• 가처분

여기서 중요한 점은
소유권에 문제가 있는지 여부다.

특히
경매 원인이 되는 권리가
어떤 것인지 확인해야 한다.

이 정보는
뒤에서 설명할 말소 기준을 이해하는 출발점이 된다.

 

을구, 빚과 담보를 보는 곳

을구에는
대부분 금융기관의 권리가 기록된다.

• 근저당권
• 저당권
• 전세권

초보자가 등기부등본에서
가장 집중해서 봐야 할 부분이 바로 을구다.

여기에는
얼마의 채권이 설정돼 있는지
언제 설정됐는지가 함께 적혀 있다.

이 날짜가
경매 판단의 핵심 기준이 된다.

 

말소기준권리, 이것만 기억해도 된다

경매에서 가장 중요한 개념 중 하나가
말소기준권리다.

말소기준권리는
경매가 진행되면서
그 이후에 설정된 권리들이
함께 사라지는 기준점이다.

보통은
가장 먼저 설정된 근저당권이
말소기준권리가 된다.

이 기준보다
나중에 생긴 권리들은
낙찰과 함께 소멸된다.

반대로
이 기준보다 앞선 권리는
낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다.

그래서 초보자는
말소기준권리가 무엇인지
그 설정 날짜가 언제인지
이 두 가지만 확인해도
큰 위험은 피할 수 있다.

 

초보자가 꼭 피해야 할 신호

등기부등본을 보다가
다음과 같은 경우라면
한 번 더 신중해야 한다.

• 말소기준권리가 불분명한 경우
• 전세권이 말소기준보다 앞에 있는 경우
• 소유권 관련 분쟁 기록이 많은 경우

이런 물건은
초보자에게 적합하지 않다.
경매는 굳이 어려운 물건으로 시작할 필요가 없다.

 

마무리

 

등기부등본은
전문가처럼 읽으라고 있는 문서가 아니다.
위험을 걸러내라고 있는 문서다.

처음에는
모든 내용을 이해하지 않아도 된다.
표제부로 물건을 확인하고
갑구로 소유권을 보고
을구에서 말소기준권리를 찾는 것
이 정도면 충분하다.

경매는
모르는 것을 줄여가는 과정이다.
등기부등본이 더 이상 두렵지 않다면
경매의 중요한 한 단계를 넘은 상태다.