감정가에 속지 않는 입찰가 계산법

경매를 처음 접하면
가장 먼저 눈에 들어오는 숫자가 있습니다.

바로 감정가입니다.

감정가는
이 집의 가치처럼 보이지만
입찰가의 기준이 되어서는 안 되는 숫자입니다.

이번 글에서는
경매 초보자가 반드시 이해해야 할
입찰가 계산의 기본 원칙을 정리합니다.

 

1. 감정가는 ‘출발선’일 뿐입니다

감정가는 법원이 정한 참고 가격입니다.

시장 가격과 같을 수도 있고
전혀 다를 수도 있습니다.

감정가가 높다고
좋은 물건이 되는 것도 아니고
감정가가 낮다고
싸게 살 수 있는 것도 아닙니다.

 

경매에서 중요한 것은
감정가가 아니라
현재 시장에서 얼마에 팔 수 있는가입니다.

 

2. 먼저 시세를 기준으로 잡습니다

입찰가 계산의 시작은
감정가가 아니라 시세입니다.

같은 단지
같은 평형
비슷한 층수

최근 실거래가를 기준으로
보수적으로 가격을 잡습니다.

호가가 아니라
실제 거래된 가격을 봐야 합니다.

시세를 잘못 잡으면
입찰가는 처음부터 흔들립니다.

 

3. 비용을 먼저 모두 빼야 합니다

경매는 낙찰가만 내고 끝나지 않습니다.

취득세
법무사 비용
명도 비용
수리 비용
보유 기간 중 관리비와 세금

이 모든 비용을
먼저 시세에서 차감해야 합니다.

 

남는 금액이
내가 써야 할 최대 입찰가입니다.

 

 

4. 안전 마진을 반드시 남깁니다

 

경매는 예상과 다른 상황이 항상 발생합니다.

명도가 길어질 수 있고
수리 비용이 늘어날 수도 있습니다.

그래서
입찰가에는 반드시 안전 마진이 필요합니다.

초보자일수록
욕심을 버리고
여유를 남겨야 합니다.

안전 마진은
실수에 대비한 보험입니다.

 

5. 감정가와 경쟁자에 흔들리지 않습니다

입찰 당일
사람이 많으면
가격을 올리고 싶은 마음이 듭니다.

감정가가 높으면
괜히 더 써야 할 것 같아집니다.

 

하지만
입찰가는 현장에서 정하는 것이 아닙니다.

집에서 이미 계산이 끝나 있어야 합니다.

 

내가 정한 금액을 넘는 순간
그 물건은
이미 내 것이 아닙니다.

 

마무리 

입찰가는
감정가에서 시작하지 않습니다.

 

시세에서 모든 비용을 빼고
안전 마진을 남긴 금액

그 숫자가 내가 써야 할 입찰가입니다.

 

이 원칙을 지키면
경매는 도박이 아니라
계산 가능한 투자로 바뀝니다.