청년 전세 사기 예방법과 안전한 전세 투자법

전세가 사기냐고요? 문제는 ‘몰라서 당하는 것’입니다

"확정일자도 받았고, 공인중개사도 믿을 만했는데요…"
"집주인 연락이 안 돼요."
"경매 넘어간 걸 오늘 알았어요…"

최근 몇 년간 전세사기 피해자의 다수는 2030 청년층입니다.
전세금은 월급과 대출을 모아 만든 전 재산이나 마찬가지인데,
이 돈이 순식간에 사라지는 일이 실제로 계속 발생하고 있습니다.

청년 전세 사기, 막을 수 있습니다.
다만, ‘아는 사람’만 피하고, ‘모르는 사람’은 당합니다.

이 글에서는 전세 사기를 피하는 방법부터,
실제로 안전하게 전세로 살고 투자하는 법까지 알려드립니다.

 

1. 등기부등본만 제대로 봐도 절반은 막을 수 있습니다

전세 계약 전, 반드시 확인해야 할 서류가 바로 등기부등본입니다.

• 소유자 명의: 계약하는 사람과 등기상 소유자가 같은지 확인
• 근저당 설정 여부: 은행 대출, 압류 등 설정이 많다면 위험
• 전입 순위 확인: 나보다 먼저 들어온 세입자가 있는지도 체크
• 소유권 변동 예정 여부: ‘매매 예약’, ‘증여’ 등이 써 있다면 신중히 판단해야

👉 등기부등본은 계약 전 반드시 열람하고, 중개사에게 설명을 요구하세요.

 

2. ‘깡통전세’ 지역은 피하자

깡통전세란, 집값보다 전세보증금이 더 높거나 비슷한 상태를 말합니다.
이 경우 집이 경매로 넘어가면, 세입자는 보증금을 거의 돌려받지 못합니다.

깡통전세 위험 지역의 공통점:

• 신축 빌라 밀집 지역 (서울 외곽, 인천 일부 등)
• 실거래가 대비 보증금 비율이 80% 이상
• 최근 급매물이 많고, 거래량이 줄어든 지역

👉 계약 전에 해당 지역의 실거래가와 주변 전세 시세를 반드시 비교하세요.
KB부동산, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용 추천.

 

3. ‘확정일자 + 전입신고’는 법적 권리의 시작

전세계약 후에는 무조건 전입신고와 확정일자를 받아야
‘우선변제권’을 갖게 됩니다.
이 두 가지가 있어야,
집이 경매로 넘어가도 보증금을 일부라도 우선 회수할 수 있는 권리가 생깁니다.

• 확정일자는 동사무소 또는 정부24에서도 신청 가능
• 전입신고는 계약서 원본이 필요하니 복사본만 준비하지 마세요

👉 이 절차는 계약 다음 날이 아닌 ‘당일에 바로’ 진행하는 게 안전합니다.

 

4. 전세보증보험은 선택이 아닌 필수입니다

보증보험은 **전세 사기 피해를 대비할 수 있는 ‘최후의 안전장치’**입니다.

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, 민간보험사에서 가입 가능
• 보험료는 보증금의 0.128%~0.154% 수준 (조건 따라 다름)
• 집주인의 동의 없이 가입 가능하나, 일부 조건이 충족돼야 합니다

보증보험에 가입하면,
집이 경매로 넘어가도 보험사로부터 보증금을 먼저 돌려받고
보험사가 대신 집주인에게 구상권을 행사합니다.

👉 보험 가입 전에는 보증기관의 위험등급 확인도 필수입니다.

 

5. 안전한 전세 투자, ‘이것’만 지켜도 훨씬 다릅니다

전세로 살면서도 투자처럼 자산을 지키는 법은 있습니다.
다음 3가지만 기억하세요:

• 보증금이 매매가의 70%를 넘지 않도록 하기
• 보증금이 1억 5천만 원 이상이면 보증보험 무조건 가입
• 신축보다는 3년 이상 된 실거주 이력 있는 주택 선택

그리고 무엇보다,
중개사가 "요즘 다 이렇게 해요"라고 말할 땐 반드시 근거를 요구하세요.
그 말 속에 당신의 돈이 사라질 수 있습니다.

 

결론: 청년 전세, 피할 게 아니라 ‘준비된 사람만’ 들어가야 한다

전세제도 자체가 나쁜 건 아닙니다.
제대로 알지 못한 채 덤벼드는 것이 위험한 것입니다.
정보는 ‘갑’의 무기입니다.

✅ 등기부등본 확인
✅ 깡통전세 지역 회피
✅ 확정일자 + 전입신고
✅ 보증보험 가입
✅ 적정 보증금·지역 선택

이 다섯 가지만 지켜도
당신의 전세는 사기가 아닌 기회가 될 수 있습니다.

 

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